Immobilien in Frankreich und das Konzept des Geschäftsbetriebes („Fonds de Commerce“) : Chance oder Nachteil?
Immobilien in Frankreich und das Konzept des Geschäftsbetriebes („Fonds de Commerce“)
Chance oder Nachteil?
Sicher ist die Pandemie des Corona Virus noch nicht unter Kontrolle, weder in Frankreich noch in Deutschland. Aber der Impfstoff ist da, in England machen die Pubs und Geschäfte wieder auf. Es sollte somit nur noch eine Frage der Zeit sein, bis die Wirtschaftstätigkeiten wieder zum Normalen zurückkehren und die Mobilität wieder aufgenommen wird.
Somit befassen sich einige Hotelbetreiber und allgemeiner Betreiber moderner Wohnkonzepte – sowie des Coliving – mit dem Einstieg in den französischen Markt und antizipieren die Zeit „nach Corona“.
Sehr speziell ist beim Aufbau eines Geschäftes in Frankreich ist das Konzept des sogenannten Fonds de Commerce, welcher für die nachstehenden Zwecke mit Geschäftsbetrieb übersetzt wird – ein Pendant gibt es als solchen in Deutschland nicht. In Frankreich birgt er einen wesentlichen Wertfaktor mit sich, dessen Verlust gegebenenfalls zu entschädigen ist.
Beschreibung des Geschäftsbetriebes nach französischem Recht
Der Fonds de Commerce wird nicht vom französischen Gesetzgeber definiert. Er setzt sich aus verschiedenen materiellen und immateriellen Vermögensgegenständen zusammen, die alle für die Kundschaft erforderlich sind.
Die Bestandsteile sind folgende:
– Vorräte
– Material und Installationen
– „Droit au Bail“ (siehe untenstehende Ausführungen)
– Patente, Konzessionen, Marken und ähnliche Rechte
– Sonstige immaterielle Vermögensgegenstände (z.B. Kundenstamm, Kundenkarteien)
Ein Geschäftsbetrieb kann auch unabhängig von Material, Gütern, Vorräten und Lagerungen bestehen. Wesentlich ist das Bestehen einer Kundschaft und auch der gewerbliche Mietvertrag, durch den die Räumlichkeiten für den Geschäftsbetrieb benutzt werden.
Bedingt durch den besonderen Status des gewerblichen Mietvertrages – auch hier besteht keine Äquivalenz in Deutschland – zählt zu den Bestandsteilen des Geschäftsbetriebes das sogenannte Mietanrecht („Droit au Bail“): es handelt sich um den Betrag, der für den Eintritt in das Mietrecht, bzw. in den Mietvertrag, gezahlt wird. Dieses beinhaltet u.a. das Recht des Mieters auf Ausübung der Verlängerung des Mietvertrages oder auf Erhalt der Entschädigungszahlung im Falle einer vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung („indemnité d’éviction“). Diese Kündigungsentschädigung hat z.B. für den höheren Mietzins, der aufgrund der Kündigung in anderen Räumlichkeiten gezahlt werden muss oder aber den Verlust der Kundschaft aufzukommen.
Relevanz des Fonds de Commerce
Neben dem Gesellschafserwerb kommt in Frankreich auch der Erwerb des Geschäftsbetriebes in Frage. Bei einem solchen Erwerb würde anstatt eines Unternehmens nur der besagte Geschäftsbetrieb erworben werden, wobei ein solcher Erwerb einer besonderen Besteuerung unterliegt.
Darüber hinaus spielt der Fonds de Commerce im gewerblichen Mietrecht eine Rolle. In Frankreich gilt der Grundgedanke, dass bei Kündigung eines Mietvertrages durch den Vermieter, der Verlust des Geschäftsbetriebes, der durch die Kündigung entsteht, entschädigt werden muss. Hier geht es in erster Linie um den Verlust der Kundschaft, die nach Kündigung nicht fortbesteht. Eine solche Entschädigung wird ebenfalls bei Kündigung bei Vertragsende geschuldet. Dies ist somit stets von Gebäudeeigentümern zu berücksichtigen, für den Fall dass er einen neuen Mieter vorzieht. Abhängig von dem Mieter, dem Wert des Geschäftsbetriebes, des Mietzinses (falls dieser unter dem Marktmietzins liegt, ist auch die Differenz zum Markt zu entschädigen) – in Paris, bei Läden kommt es teilweise zu Entschädigungen im zweistelligen Millionenbereich.
Für den Mieter ist das Konzept des Fonds de Commerce somit sehr von Vorteil: Kündigungsentschädigung bei Ende oder Kündigung des Mietvertrages, Möglichkeit den Geschäftsbetrieb zu veräussern…
Bewertung des Fonds de Commerce
Es bestehen mehrere Bewertungsmethoden des sog. Fonds de Commerce. Meistens wird der Umsatz über die letzten 3 Jahre ermittelt, und mit einem Prozentsatz multipliziert. Dieser Prozentsatz ist wiederum von der Lage, der Tätigkeit, etc. abhängig.
Es ist allerdings auch möglich, einen Fonds de Commerce nach der Gewinnermittlung zu bewerten oder aber auch abhängig von dem zu erwartenden Umsatz. Die letzte Methode ist natürlich vor allem vor dem Hintergrund des Covid von Bedeutung.
Somit ist beim Schritt nach Frankreich die Wertschöpfung zu berücksichtigen.