Smart Alert | Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 :  Le nouveau prêt collectif facilitant la rénovation des copropriétés est désormais disponible : N’attendez plus !

Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 :  Le nouveau prêt collectif facilitant la rénovation des copropriétés est désormais disponible : N’attendez plus !

Le 10 avril 2024

La Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement vient d’être publiée au Journal Officiel ce jour.

Cette Loi comporte plusieurs mesures à destination des copropriétés parmi lesquelles figure principalement la création d’un nouveau dispositif de prêt collectif plus simple à mettre en œuvre pour le financement des travaux essentiels à la conservation de l’immeuble, ainsi que des travaux de rénovation énergétique.

Ce texte modifie en profondeur l’article 26-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et insère dans cette dernière loi les nouveaux articles 26-9 à 26-14.

 

Périmètre du prêt collectif

L’article 4 de la Loi institue un nouvel emprunt collectif pour financer les travaux listés aux a à e du II de l’article 24 et au f de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’agit donc :

• au titre du a à e du II de l’article 24 :
  • des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants
  • des travaux rendus obligatoires par la loi, un texte réglementaire ou un arrêté
  • des travaux réalisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
  • des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels
  • de la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène

• au titre du f de l’article 25
  • des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre lesquels peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur des parties privatives.

 

Modalités de vote et d’adhésion à ce prêt collectif

La souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires est désormais votée par l’assemblée générale à la même majorité que le vote des travaux qu’il sert à financer.

Contrairement au régime antérieur, une fois voté, ce mode de financement est retenu de plein droit et chaque copropriétaire est alors réputé par principe avoir accepté de participer à l’emprunt.

Cependant tout copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt sous réserve de respecter les deux conditions cumulatives suivantes :

• notifier ce refus au syndic dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté l’emprunt,
• verser la totalité de sa quote-part du prix des travaux dans les six mois qui suivent la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

 

A défaut, il sera automatiquement tenu par l’emprunt.

Les sommes versées par les copropriétaires qui ont refusé le prêt entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires et sont affectées sans délai par le syndic au remboursement anticipé de l’emprunt. (Nouvel article 26-13 de la loi du 10 juillet 1965)

Ces sommes correspondent au remboursement du capital et des intérêts et au paiement des frais et des honoraires.

Les copropriétaires ne peuvent réclamer le remboursement desdites sommes versées à l’occasion de la cession d’un lot mais l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot.

 

Les informations à disposition de l’établissement prêteur

Dans le cadre de l’instruction de ce prêt collectif, seule la situation financière d’ensemble du syndicat des copropriétaires sera examinée et non celle de chaque copropriétaire à titre individuel afin de réduire le délai d’instruction d’un financement et in fine les délais de réalisation des travaux envisagés.

Néanmoins, afin d’éviter un endettement irresponsable des copropriétaires en difficulté, l’établissement prêteur pourra toujours consulter le fichier national recensant les informations sur les incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes physiques pour des besoins non professionnels prévu à l’article L 751-1 du code de la consommation. (Article 26-4 III de la loi du 10 juillet 1965)

Sur sa demande, le syndic devra lui fournir les informations relatives au syndicat des copropriétaires nécessaires, suffisantes et proportionnées, afin d’apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations définies par le contrat de prêt.

Les modalités de fourniture de ces informations seront définies par décret.

 

Le versement des fonds

Les fonds empruntés sont versés par le prêteur sur un compte bancaire dédié et réservé à cet effet lequel peut en outre accueillir le versement des subventions publiques accordées au syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux à réaliser ainsi que les sommes dues par le copropriétaire ayant refusé de participer à l’emprunt mentionné au III de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec un autre compte. (Nouvel article 26-9 de la loi du 10 juillet 1965).

Le paiement des travaux est réalisé sur présentation des factures par le syndic à l’établissement prêteur.

Aucune mesure conservatoire ni d’exécution forcée ne pourra être mise en œuvre sur les sommes portées au crédit de ce compte bancaire.

 

Le remboursement de l’emprunt

Seuls les copropriétaires bénéficiant de cet emprunt sont tenus de contribuer chaque mois ou chaque trimestre, en fonction du montant pour lequel ils participent à l’emprunt selon la grille établie pour la répartition des quotes parts de dépenses selon les principes prévus aux articles 10, 10-1 et 30 de la loi de 1965 : (Nouvel article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965)

• à son remboursement, en capital, intérêts et frais éventuels de caution, au syndicat des copropriétaires ;
• au paiement des frais et des honoraires afférents générés par le montage et par la gestion du prêt.

 

En cas de cession du lot, il est prévu un transfert de la charge de la contribution au remboursement de l’emprunt aux propriétaires successifs. (Nouvel article 26-11 de la loi du 10 juillet 1965)

Le propriétaire du lot peut effectuer un remboursement anticipé en versant par anticipation au syndicat des copropriétaires les sommes dont il reste redevable au titre du remboursement de cet emprunt. Ces sommes doivent être affectées sans délai par le syndic au remboursement de l’emprunt.

Le paiement échelonné sur 10 ans prévu par l’article 33 de la loi de 1965 n’est pas applicable dans le cadre cet emprunt (Nouvel article 26-14 de la loi du 10 juillet 1965).

Au sein du Code de la construction et de l’habitation un nouveau chapitre est consacré au « Prêt pour travaux » consenti aux syndicats de copropriétaires lequel prévoit notamment que la durée de ce prêt sera fixée par décret en Conseil d’État (Nouvel article L. 732-2 du CCH).

Il y est également prévu que l’emprunt comportera des facilités de remboursement anticipé pour tenir compte du versement des subventions publiques accordées pour la réalisation des travaux votés ou du versement des montants des quotes-parts du coût des travaux des copropriétaires ne souhaitant pas bénéficier du prêt. (Nouvel article L. 732-3 du CCH)

 

Le cautionnement solidaire (Nouvel article 26-12 de la loi du 10 juillet 1965)

Le syndicat des copropriétaires est garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire après constat de la défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt mentionné au III de l’article 26-4 pour les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires. (Nouvel article 26-12 de la loi du 10 juillet 1965)

Le remboursement de cet emprunt est assimilé au paiement des charges et travaux ce qui permettra à la caution d’être subrogée de plein droit dans l’exercice de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires.

Le cautionnement solidaire ne peut résulter que d’un engagement écrit fourni par une compagnie d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement, le Trésor public, la Caisse des dépôts et consignations ou La Poste.

 

Evolution du Fonds de Garantie pour la rénovation (Article L 312-7 CCH)

La loi du 9 avril 2024 modifie l’article L 312-7 du CCH afin d’élargir le champ d’intervention du fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) à l’ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté, et non uniquement aux seuls travaux de rénovation énergétique.

 

***

 

La souscription d’un emprunt collectif par une Association Syndicale Libre (ASL) : Article 6 de la Loi

A noter enfin la création d’un nouvel article 10-1 à l’ordonnance du n° 2004-632 du 1er juillet 2004 concernant les associations syndicales libres lesquelles pourront, sous réserve des stipulations de leurs statuts et des dispositions de ladite ordonnance, souscrire un emprunt collectif au nom du syndicat qui règle les affaires de l’association pour le financement des travaux concernant les parties communes, les équipements et les terrains ou des travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives des immeubles qui les composent. Là encore un décret en Conseil d’Etat précisera les conditions d’application de cet article.